Poradňa

Dobrý deň,

pokiaľ si netrúfate na predaj bytu vlastnými silami, odporúčame využiť služby realitného makléra prípadne kancelárie. Dokážu Vám zabezpečiť plný servis od nafotenia bytu, cez propagáciu až po prípravu všetkých potrebných dokumentov. Výber kvalitného partnera v realitnom sektore je najlepšie cez pozitívne ohlasy zákazníkov, prípadne Vašich známych. Ďalšou výhodou využitia služieb profesionála je, že v konečnom dôsledku môžete na predaji zarobiť viac aj po odpočítaní provízie, lebo profesionálne spravené fotky a dobre vedené obhliadky bytu dokážu zvýšiť konečnú sumu za ktorú byt predáte.

Dobrý deň,

pokiaľ sa bavíme o maximálnej výške hypotéky s ohľadom na hodnotu nehnuteľnosti, banky neprekračujú hodnotu 100%. Treba však ešte počítať s tým, že 100% financovanie je dnes už skôr výnimkou ako pravidlom. Banky zväčša dnes preferujú 80%-né financovanie, no v určitých lokalitách dokážete dostať aj 90%. Bavíme sa však o hodnote nehnuteľnosti, nie kúpnej cene - takže tu môže vzniknúť určitý priestor, avšak málokedy sa kúpna cena odlišuje od znaleckej hodnoty natoľko, aby to pokrylo sumu 30 000€. 

Dobrý deň,

Do procesu určenia úrokových sadzieb pre jednotlivé úvery vstupuje viacero činiteľov, ktoré banky nezvyknú zverejňovať. Zatiaľ čo pri nových úveroch sa môžeme častokrát spoliehať na akciové úrokové miery s jasnými podmienkami, pri refixáciách je táto situácia už trochu menej transparentná. Všeobecne sa však nestáva, že banka pri refixácií úrokovú miernu zníži bez toho, aby o to samotný klient aktívne bojoval. Vo vašom prípade by ste mali vziať do úvahy aj budúcu hodnotu nehnuteľnosti v čase refixácie a fakt, že určitú časť úveru už budete mať vyplatenú. V takomto prípade sa vám môže stať, že prípadný nárast hodnoty nehnuteľnosti a splatená časť dlhu vás posunie pod 80%-né financovanie. V každom prípade je dobré sa vždy pred refixáciou obrátiť na skúseného hypotekárneho špecialistu, ktorý vám bude vedieť nájsť najvhodnejšie riešenie v aktuálnej situácií. 

Dobrý deň, ospravedlňujeme sa za oneskorenú odpoveď, projekt funguje v obmedzenom režime. 

Je veľmi ťažké určiť Vašu situáciu podľa takto všeobecného popisu. Prvý najlepší krok, je zistiť svoj presný stav v úverovom registry (http://www.sbcb.sk/), výpis sa dá vybaviť osobne v Bratislave, prípadne poštou. Úverový register nevedie osoby ako platič/neplatič, ale ku každej splátke úveru, ktorá bola v omeškaní zvykne priradiť číselné hodnotenie, na základe ktorého si následne vedia banky vytvoriť hodnotenie klienta. Problémom bývajú častokrát aj splátky omeškané o pár dní, veľký problém vzniká pri splátkach, ktoré boli upomienkované či exekuované. Pokiaľ teda momentálne platíte všetko riadne a načas, je podstatné udržať tento stav. S bankami je následne (zväčša aspoň po roku) možné negociovať výmaz záznamu z úverového registra - treba to vždy riešiť jednotlivo s bankami, kde ste mali úver a neexistuje garancia, že banky s takýmto krokom budú súhlasiť.

Všetky dáta register udržuje po dobu 5 rokov od ukončenia zmluvy, to znamená, že najneskôr po tejto dobe bude Váš register opäť čistý.

Pokiaľ by ste sa zosobášili, alebo brali úver spoločne, bude banka prihliadať aj na Váš záznam v registri a teda určite to môže sťažiť situáciu. Najlepšie je zistiť aktuálny stav úverového registra a ten predložiť banke alebo hypotekárnemu špecialistovi, ktorý v banke bude vedieť prezistiť, či s takýmto registrom máte šancu na získanie hypotéky alebo nie. 

Dobrý deň, ospravedlňujem sa za oneskorenú odpoveď, projekt funguje v obmedzenom režime. 

Hypotéky sú vždy trocha komplikovanejšie a vstupuje do schvalovania veľa faktorov a prípadných výnimiek, preto vždy odporúčame stretnutie s hypotekárnym špecialistom, ktorý vám bezplatne bude vedieť zistiť vašu situáciu. Ak špecialistu nemáte, môžete kontaktovať našu spoločnosť WEM na centrala@wem.sk a radi Vám s tým pomôžeme.

Každopádne, vo všeobecnosti platí, ak vám už vyrátali maximálnu výšku, predpokladám, že o nulovom daňovom priznaní vedeli. Momentálne je hlavným faktorom ovplyvňujúcim maximálnu výšku hypotéky DTI limit. Obmedzuje maximálnu výšku všetkých úverov žiadateľa alebo žiadateľov na 8-násobok ročnéh príjmu. To znamená, že pokiaľ dokladujete príjem cez nulové daňové priznanie na základe zisku, tak maximálnu výšku určí príjem Vášho manžela. V takomto prípade môže vstúpiť do hry aj obmedzenie pre maximálnu splátku, kedy banka určí podľa počtu vyživovaných ôsob minimálny príjem, ktorý musí žiadateľom ostať a odčíta ho od príjmu. Výsledna suma je maximálna výška splátok, ktoré môže na všetkých úverových produktoch klient platiť. 

Pokiaľ sa ale jedná o príjem z podnikania, netreba sa zameriavať iba na výsledný zisk, je viacero faktorov, ktoré banky akceptujú ako príjem z podnikania - napríklad to môže byť časť tržieb. Práve preto je najlepšie kontaktovať hypotekárneho špecialistu, ktorý Vám bude vedieť pripraviť ponuky a takisto poradiť ako správne požiadať a ako dokladovať všetky náležitosti vrátane príjmu. 

Dobry den prajem,

z predmetnej otazky je pre mna tazke posudit vhodnost, resp. nevhodnost zvolenej strategie Vasho financneho sprostredkovatela. Urcite vsak mozem povedat, ze konsolidacia Vasich zavazkov prostrednictvom stavebneho medziuveru, resp. stavebneho uveru je vo vseobecnosti nakladnejsia ako by tomu bolo pri konsolidacii do hypotekarneho uveru. 

Dobrý deň prajem,

prehodnotenie úrokovej sadzby je možné aj skôr ako po 10tich mesiacoch. Štandardne odporúčame klientom počkať aspoň 6 mesiacov. Samozrejme prehodnotenie úrokovej sadzby podlieha aj vyhodnoteniu zo strany banky, t.j. banka sama určí nakoľko si "cení Vás ako klienta". V podstate nemáte čo stratiť. Pokiaľ banka navrhne zníženie sadzby, ktoré pre Vás nebude zaujímavé, nemusíte ponuku banky akceptovať. Upozorňujem, že si banka môže za prehodnotenie sadzby uplatniť poplatok. Najčastejšie je vo výške 0,5% zo zostatku úveru. Ten sa započíta až po akceptovaní ponuky.

10r fix zacina byt pre klientov zaujimavy, nakolko banky historicky pristupili k poskytovaniu 10r fixov vo vyske pod 2% p.a. Z toho titulu by som 10r fix urcite zvazoval. Pokial rozdiel na splatke medzi 5r a 10r fixom je pre Vas akceptovatelny, preferoval by som dlhsiu fixaciu. Vzdy existuje moznost prehodnotenia urokovej sadzby v pripade, ze by doslo k opatovnemu znizeniu urokov.  

Rozdiel v poskytnuti hypotekarneho uveru pred svadbou a po nej nie je. Rozdiel by mohol byt v pozicii jedneho z partnerov. Zatial co pred svadbou moze jeden z ucastnikov uveru zastavat poziciu rucitela, t.j. osoby vstupujucej do uveru, ktora vsak ale nemusi nadobudat vlastnictvo k nehnutelnosti, po manzelstve je tento postup tazsie realizovatelny. Manzelia v zmysle zakona o rodine totizto nadobudaju spolocne a bezrozdielne majetky a zavazky.

Zalozenie druhej nehnutelnosti je v sucasnosti optimalny variant pre financovanie celej kupnej ceny nehnutelnosti, resp vystavy rodinneho domu. Klienti tymto sposobom mozu dosiahnut najnizsie urokove sadzby na trhu a rovnako si tak prekryt celu sumu, ktoru pre svoj ucel potrebuju.

V sucasnosti je tento trend skor na ustupe ako na vzostupe. Konkurencny suboj bank praje bankam, ktore svoje nizke urokove sadzby nespajaju s branim dodatocnych produktov (okrem produktu bezneho uctu, ktory je standardne ponukany a naviazany na vyhodne ponuky) a je si z coho vyberat. Urcite vsak odporucam klientom prehodnotit svoje rozhodnutie nizkeho uroku na ukor cross-sellu bankovych produktov, najma z pohladu sekundarnej nakladovosti celeho balika, ktoru si samotny klient iba tazko dokaze vypocitat.

Dobrý deň,

Financovanie rekreačných objektov je o niečo komplikovanejšie ako je tomu pri bežných rodinných domoch. Základnou podmienkou financovania je možnosť celoročného obývania takéhoto objektu, čo určuje znalec pri posudku. Pokiaľ by bol objekt nebol určený na celoročné obývanie, je možné, že banky budú ochotné poskytnúť financovanie na maximálne 8 rokov a na 60% hodnoty objektu. 

Pokiaľ by bol tento objekt určený na celoročné bývanie, môžete počítať s klasickým úverom na 30 rokov, kde sa momentálne pohybujú úrokové sadzby na úrovni 1% pre 3 ročný fix a 1,2% pre 5 ročný fix. Nie všetky banky však budú ochotné takýto objekt financovať. Banky celkovo nerady financujú rekreačné objekty, najmä z dôvodu legislatívnych požiadaviek kladených regulátorom. Vždy môžete ale počítať s maximálne 80% financovaním. 

Pri takýchto prípadoch vždy odporúčame konzultovať hypotekárneho odborníka, ktorý Vám uľahčí proces a bude presne vedieť v akej banke dostanete najlepšie podmienky. 

Dobrý deň,

v  takýchto prípadoch odporúčame kontaktovať hypotekárneho špecialistu, aby jednotlivé príjmy konzultoval priamo s bankami. Pravidlá akceptácie príjmov sa v čase môžu meniť a je tu niekoľko neznámych premenných - napríklad, či sa jedná o Slovenskú alebo Thajskú firmu, či príjem chodí na účet na Slovensku, ako je zmluvne podchytený a podobne.